ほぼ確実に“得をする”システム


投資用ワンルームマンション販売業界では、気づいてはならない真実があります。

それは、投資用ワンルームマンションというのは、
ほぼ確実に得をするシステムだという事。

この業界に入って辞めていく人達の理由の多くは、
実はそのことに気づいて「私はなんてものを売っていたのだろう…」とショックをうけ、
そして辞める決意を固めます。

だって投資用ワンルームマンションって、こんな特徴ですよね。

年間の表面利回り4%前後
価格2~3000万円台
売却しづらい
事業用ローン
空室リスク

これらが全て組み合わさって、実は得をしやすいシステムとなります。
ひとつずつ見て行きましょうか。


年間の表面利回り4%前後
→毎年の各種税金、修繕積み立て費、35年フルローンの総額。
これらを足すと、実質利回りは4%どころではなく、もう1とか2%くらいにまでさがります。
金融電卓持っている人はオリッ○スとか関西○ーバンの金利で計算してみればわかるかと。


・価格2~3000万円台
サラリーマンがローンで買える絶妙なギリギリ価格。
ただし、投資用ワンルームマンションを買った人が、
自分で住む家を買おうと思っても、買えないパターンが増えています。
というのも事業用ローンの返済が残っている状態で新たに借り入れできませんし、
投資用ワンルームマンションが実は担保価値が低いということを知らずに買ってしまった人が、
数年後に今度は自宅を購入しようとして、投資用ワンルームの残債を理由に銀行から融資を断られるパターンがとても多い。
嘘だと思うなら、色んな銀行(ノンバンクではなく大手)に取材してみてください。
そういった案件がメガバンクあたりで多く聞かれます。

・売却しづらい
物件価値が低いのは不動産業者間では有名。なぜなら低利回りだから。
駅から近い物件が多いため資産価値はありそうですが、
売れたとしても、もとの価格を大きく割り込んで売却成立というパターンが多いです。
理由は、そもそもの坪単価が高すぎるからです。
例えば、新築RC区分所有物件の相場が坪単価200万くらいの土地で、
坪300万くらいの投資用ワンルームマンションが販売されているという事です。よくあるパターンです。
売却するときは築年数に応じて適正な坪150万とか100万円くらいをマックスにしないと買主が現れません。
嘘だと思うなら仲介業者さんに取材してみてくださいw

・事業用ローン
まず金利が高いので総返済額はかなり高くなります。
打ちいれ返済を行い頑張って20年で返済したとしても、2000万の物件ならローン総額だけで3500万円くらいはかかると思います。
あらら…利回りがマイナスになりそうですね。

またそのローン返済が終わるまでは、例えば住宅ローンなんかを組みにくいのです。

そのため、投資用ワンルームマンションを買ったばかりに、
家を買いたい人が買えず、夫婦仲が良くなったり、
奥さんの実家から非難轟々で詰められたりします。

・空室リスク
たいてい投資用ワンルーム業界の企業はサブリース(管理)会社を持っています。
入居率95%!とかHPに表記されますが、実際はもっと低いはず。
そもそも仮にずっと入居者が途絶えなかったとしても、
退去→次の人の入居までに募集期間や清掃期間が計1週間~1ヶ月ほど空くわけです。
その分も差し引くと入居率が90%を割る物件もあるのではないでしょうか。
ちなみにこれは1棟所有の大家さん達の間では至極有名な話。


以上、こういった事実に次々気づいていくたびに、
お客さんの一生を左右する、というか、幸せにする可能性の高い商品を
一生懸命売り込んでいた自分の責任の重さに耐え切れず、退職する人は多いのです。
まぁこれに気づいていても「買う奴にも責任はある」などと言って売りつづける営業マンもいますけどね。


ワンルームマンション勧誘会社の特徴
・営業マンは20~30才がほとんど。全体的に学力は低め。
・入社1年未満が多く専門知識は乏しい。
・毎日400件程度の電話をかける。
・退職率が異常に高い。(常識のある人はすぐに辞める。)
・顧客の事は考えず、売り上げだけに固執。
・上司から精神論を叩き込まれてる。(気合とかやる気の強要)
・自分自身はワンルーム投資していない。(お金が借りれないと逃げる。)
・話を少し聞くと又電話してくる。(即切りがいいです。)
・金融投資(株、ファンド、FXなど)をしたことがない。(仕組みも理解してない。)
・最近の勧誘の切り口は資産運用ではなく【税金対策】。
・女性は相手にしない。

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