ワンルームマンション投資どうしたら
投稿日時: 2012.06.25 回答件数: 5件
地方に住む28歳男 既婚 妻 子1人  年収450万円 貯金150万
2年前に福岡の投資用ワンルームマンションを購入。
その時は、営業のセールストークを信じてしまい、節税効果、年金になる、というこ

とで、福岡市南区にワンルームマンションを2部屋購入

A)2010年3月に1420万円 35年フルローンで購入 変動金利3.65%
       現在残り33年 残債1375万
       家賃57000円 毎月の返済60000円 管理費、修繕積立費10000円
       毎月の持ち出しが、13000円
       7月より退去のため空室にサブリース契約をすると、保証金45600円
       よって毎月の持ち出しが、25000円になる予定。

B)2010年3月に1530万円 35年フルローンで購入 変動金利2.65%
       現在残り33年 残債1460万円
       家賃61000円 毎月の返済56000円 管理費、修繕費積立費10000円
       毎月の持ち出しが、5000円
       こちらも7月に退去のためサブリース契約すると、保証金48800円
       よって毎月の持ち出しが、17000円になる予定。

AB合わせての、固定資産税10万 節税効果で16万円
        
大体の状況が上記の状態です。
毎月の持ち出しが厳しく、家計をかなり圧迫しています。

売却(任意売却)などを検討していますが、なにかいい方法がありましたら、教えて

頂けたらなと思います。

認識の甘さ、リスクの確認を怠り購入した、責任は、私にあると思います。
ですが、なんとかしたい、少しでも軽減したいと思い、相談させていただきます。



ワンルームマンション投資を始めましたが不安が増大しています
マネー 不動産投資・物件管理 2012/07/31 23:31
生命保険の見直しを考えていたところ、職場にかかって来たワンルームマンション

による保険、年金対策のセールストークにのってしまい、新築のワンルームマンシ

ョン3部屋をフルローンで購入しました。セールスの方ともいろいろ話して、納得し

て購入したつもりですが、やはり先行き持ち出しが大きくなり損失分がかさんでいく

のではという不安が増大し、今は売却できるものならすぐにでもしたいと思っていま

す。自分の所有物件に対してどうしたらいいものかアドバイスをお願いいたします。

以下が私と物件の情報です。
職 業 公務員、47歳、年収700万
物件1 練馬区北町平成23年12月完成
    借入残高1830万
    変動金利2.3パーセントで33年ローン
    毎月の家賃収入7万5千円
    ローン返済月66000円
    管理会社手数料等毎月合計13400円支払 
    毎月の持出しはマイナス4400円
    取得税15万円
    固定資産税5万円物件
   
物件2 練馬区関町平成23年12月完成
    借入残高1740万
    変動金利2.3パーセントで33年ローン
    毎月の家賃収入7万1千円
    ローン返済月62800円
    管理会社手数料等毎月合計12000円支払 
    毎月の持出しはマイナス3800円
    取得税15万円
    固定資産税5万円物件

物件3 新宿区山吹町 平成24年4月完成
    借入残高 2220万
    変動金利 2.464パーセントで32年ローン
    毎月の家賃収入10万8千円
    ローン返済83700円
    管理会社手数料等毎月合計15800円支払 
    毎月の持出しはなくプラス8600円
    取得税15万円
    固定資産税5万円物件

1と2の物件のマイナス分は終身の生命保険と考えて払い続けていき、3について

はプラスになっている分年金として繰上げ返済しながら収益をあげていきましょうと

いう話になっています。損得が現状で推移するとは考えられないのでどうしたらい

いものかぜひアドバイスをお願いいたします。

デスパレートさん ( 新潟県 / 男性 / 47歳 )



医師である私の不動産投資での失敗の今後の対応について
マネー 不動産投資・物件管理 2011/02/21 20:24
私は大分市在住の29歳の医師です。
年収は1000ー1400万で、妻と1歳の子ども、今年5月にもうひとりうまれる予定

で4人家族です。
平成19年に医師向けの電話勧誘によりワンルームマンションを2件、全額ローン

で購入しました。
その後投資の勉強をすればするほど失敗したことを自覚しどうするか悩んでいまし

た。
住宅の購入を意識し始めたので、方向をきめなければと思いアクションを起こした

ところです。

住宅1)2)はいずれも同じマンションで、大阪環状線弁天町駅から徒歩7分程度の

場所です。
1)は1700万で購入し借入残高1500万ぐらいです。2)は1500万で購入し、借

入残高が、1300万ぐらいです。いずれも元利、変動金利2.9%くらいです。
1年間のお金の動きですが、今のところ途切れながらも住人がつき、収入は2件で

12万/月です。支払いが、銀行に15万/月と販売会社の系列の管理会社に2

万/月、固定資産税です。
マンション販売会社からいわれたいわゆる節税として還付金40万/年、市民税の

ういた分2.5万/月を考えたとすれば月々の手出しはありません。すればですが




他の質問者の方へのアドバイス、ネット上のその他の情報は拝見しました。
その上で、大損覚悟の売却をするか、粘って繰上げ返済などしながら保有するか

など専門家の方のご意見を伺いたく思い、投稿させていただきました。
また、大分みたいな田舎で、こういうことを有料でご相談する場合にはどういった

業種の方にご相談したらよいかもご教示いただければ幸いです。

tada29さん ( 大分県 / 男性 / 29歳 )



投資用マンション 短期売買について
住宅・不動産 不動産売買 2013/02/23 08:53
はじめまして。

投資用マンションの購入と売却についての質問です。

今回、結婚し子供ができ、主人が持っている不動産について不安が増大していま

す。
主人は28歳会社員で、他の方同様職場にかかってきた営業電話で
都内の新築ワンルームマンションを購入しています。
結婚が決まってからマンション保有の件を打ち明けられ、「購入時に1年未満で解

約すれば不利益がなく契約がなかったようにし50万円程のプラスがでると言われ

購入しているので大丈夫」とのことでした。

【概要】
東京都杉並区
契約日:2012年9月
竣工:2012年5月
売買代金:3,060万円(契約時に100万円入金)
ローン:2,880万円 オリックス銀行 利率2.15%(月額支払い:97,600円)
(現在の正式なローン残高はわかりませんが、支払いはじめて半年もたっていない

ので、まだまだ先は長いです)
管理費用:10,300円
サブリース契約:113,400円

契約時に入金した額とローン残高が違いますが、値引き、手数料関係は向こうで

負担したとのことでした(?)

先日、私を含め私は初めて担当者Aに会ったところ散々解約をしぶられ、いかに

いい物件か、節税ができるかということを説明され、シュミレーションの資料を見せ

られ、私も不動産屋経験者ですのでそれでも解約したい旨申し出たところ話し合い

から1時間半以上経った段階で初めて解約の話になり、「解約の際は任意売買に

なるのでそれなりにマイナスがでる」といわれました。
・マイナスの額は今いえない
・売買時仲介はおそらく別の会社になる
・「1年未満」の話をする事もあるが、それは「シュミレーション通りにいかなかった

ら」であり、その際は別途書類を交わす
・「1年未満」の話はするお客さんとしないお客さんがいる
・「1年未満」の話がでたときは「シュミレーション」の話を必ずする。しないということ

はない。別の担当者Bに確認したら話したと言っている。(購入時はこの新人担当

Aと、別Bで契約を行っていたようです)
・担当Aは1年未満の話もシュミレーションの話もしていない。

主人は担当Bからその話を聞いていたようで、「話が違う」となっています。
また、帰る際にその場で見せられたシュミレーションの資料をくださいと申し出たと

ころ、何だかしぶられ渡されました。

補足
【文字数制限を越えましたので、続きを補足で書きます】
車に乗った段階で追いかけてきて「先ほどのシュミレーションの資料は私Aが作っ

たもので、当初Bが渡したものとは違うかもしれません!」と言われました…。
また、この会話内容はすべて録音しています。

帰って、契約書、重要事項説明書等確認したところ
・1年未満という文言はない
・シュミレーションの資料が9月16日の日付B作成で2冊、19日の日付B作成で7冊

、A作成の最後に渡されたものが1冊の計10冊もある…。
・シュミレーション通りにいっているものはない。(額が若干違ったり、管理会社に

支払う町内会費等がなかったり)
・差額は現状数千円程度。
・サブリース契約は2年更新
・販売会社のHPには「売却時は手数料ゼロで行う」旨の記載

私も主人も宅建を持っており、別々の不動産屋に勤めていますが、賃貸・管理がメ

インの会社で二人とも売買の知識はほとんどありません。(私は退職しました)
1年未満の話が購入の大きな要因になったのに、解約はできないのでしょうか。
こちらの要望としては最初にBが言った「契約をなかったようにできる」の言葉通り

、この売買契約をなかったことにするか、
・ローン残債の支払い+当初支払った100万円の返金
・各種手数料・印紙・税金分の返金
・売却、登記名義の変更(誰かはわかりませんが)
を行ってほしいのです。
こちらで収入がプラスになっている分(ほとんどないですが)は返金してもかまいま

せん。

どこに相談していいかも分からず、これからどうしたらいいかも分かりません。
裁判するにしたって勝算があるのか、東京地方裁判所が一審となっていますが、

主人は忙しく東京まで度々行くのも難しい状態です。
これからも持ち続けるしかないのでしょうか。
アドバイスの程、よろしくお願いいたします。

BENjpさん ( 山口県 / 女性 / 27歳 )



ワンルームマンション投資の今後
マネー 不動産投資・物件管理 2013/02/06 21:08
29歳の会社員です。年収600万円、独身です。
平成22年、23年に不動産投資用の新築ワンルームマンションを2室、練馬区、杉

並区に購入しました。当時投資に興味があったころで丁度勧誘があり、将来の家

賃収入や生保の代わりというメリットを謳われ購入してしまいました。

現在、サブリース契約で運営していますが、両者の借入残高は平成22年購入が現

在2000万円(変動金利2.775%35年ローン)平成23年購入が1900万円(変動金利

3.65%35年ローン)です。また、購入金額の一部を販売会社にローンで支払ってお

り、それぞれ230万と110万、金利3.0%で支払っています(無担保)。
家賃収入は毎月合計9万円と7万1千円、16万4千円を銀行に返済。管理会社に、

毎月合計1万5千円を返済。その他管理費など含め、持ち出しは月に4万円位です


上記の年収のほか、貯金総額は550万円ほどです。

正直なところ、多少勉強したつもりではありましたが、先の見通しが甘い中購入し

てしまったという感が否めません。
不勉強で情けないのですが、このような持ち出しが大きいなか、今後どうすればよ

いのか、運用、売却含めて検討しています。しかし、頭が混乱して何から手を付け

ていいのか分かりません。

交際相手からは結婚を考えられていますが、このような状況で受け入れるわけに

もいきません。

ビジョンが見えない中、申し訳ないですが、アドバイス頂ければ幸いです。

koh++さん ( 東京都 / 男性 / 29歳 )



ワンルームマンション投資の不安 今後どうすればよいでしょうか
マネー 不動産投資・物件管理 2013/05/12 00:56
私は38歳独身の公務員で、年収は550万です。
2011年に中古のワンルームマンションを2室購入しました。
よく勉強しないまま少ない頭金(初期費用も含め合計300万程度)で、勧められる

まま購入してしまい、今になって不安が増大しています。
現在は家賃収入でローンや固定資産税をまかなえていますが、今後、空室や修繕

積立金の増加、金利の上昇等、心配で仕方ありません。
また貯金も300万程度しかなく、後悔ばかりしてしまいます。
今後どうすればよいのでしょうか?
売却する場合の適切な時期や費用、所有し続ける場合の注意点などをアドバイス

していただけたらと思います。

物件1
JR五反田から徒歩8分、東急目黒線不動前から徒歩6分
30年ローン(2年間固定金利2.359%)
残債1,436万
家賃収入 98,000円/月
返済 59,800円/月
管理費等 20,000円/月

物件2
丸の内線南阿佐ヶ谷から徒歩3分
35年ローン((変動金利2.3%)
残債1,450万
家賃収入 85,500円/月
返済 52,000円/月
管理費等 16,000円/月

どうぞよろしくお願いいたします。

montblancさん ( 千葉県 / 女性 / 38歳 )



福岡の博多駅前にワンルームの投資用マンションを持っている亭主の妻です。 持

って...
ayuayu2852さん

福岡の博多駅前にワンルームの投資用マンションを持っている亭主の妻です。
持っていても損が増えるだけなので売りたいのですが、マンション売却時に出る赤

字はどのようにして補填すればよいのでしょうか?
8年程前に新築で1350万円でワンルームの物件を購入しました。

当初不動産会社は家賃保証という約束でしたが、購入2、3年後に経営が行き詰

まり、家賃の保障はできないと言われました。

購入後4,5年は入居者もおりましたが、6年目頃に空室になり、2年近く賃料が入

らず毎月ローンと管理費、修繕費などで8万ほど自腹を切っておりました。
ローンは当然、ノンバンク(ジャックス)です。

主人は年収700万程の40歳のふつうのサラリーマンなもので、毎月8万の出費

は非常に厳しく(自分の住まいは会社の借り上げ社宅扱いの為、家賃が4万程)、

貯蓄を切り崩して支払ってきました。

この先ローンを払い続けるのも大変なので、思い切って赤字覚悟で○○のリハウ

スなどで売却しようとしましたが、ここ最近、博多駅前の土地は過去最悪の下がり

幅でいくら利回りを高めにして売ろうとしても、全く売れそうにない状況でした。

そこで全く知識のない主人が考えた結果が、今の管理会社では全く入居者が見込

めないので、管理会社を変えて何とか入居者を斡旋してもらおうという事だったよ

うです。

しかし他の不動産会社で購入した物件の管理をタダで引き受けてくれるはずもなく

、条件としてその会社に新たに中古の安い物件を買わされました。
それが約500万円の物件です(2年ほど前の話しです)

初めに買ったマンションのローンもまだ1100万程残っていると思います。

しかしうちは転勤族で、子供もそろそろ小学校高学年になり、単身赴任してもらう

為には自分名義の持ち家を購入しなければなりません。
あと2,3年後に購入を予定しておりますが、その前に投資用マンションを売却した

いと思っています。

当然両方で1000万近い赤字が出るのではないかと覚悟しておりますが、投資用

マンションの売却時に出る赤字はどのようにして補填すればよいのでしょうか?

当然1000万の現金なんてありません。

それに、自分たちが住む家を買う事は実際問題可能なのでしょうか?

マンションの赤字さえなんとか補填できれば、居住用のマンションは1500~180

0万円くらいで買えないかと思っています。

新しくマンションを買う時に、そこの不動産会社に投資用マンションを売って、売却

損をローンに上乗せするなんて方法はできるのでしょうか?

全くの素人でどういう風にすれば一番得策なのかわかりません。

不動産に詳しい方、ぜひ教えてください。

違反報告
質問日時:2010/6/6 03:41:55
解決日時:2010/6/20 08:24:00